作者 | 第一財(cái)經(jīng) 馬一凡

　　近期，一種經(jīng)新概念包裝過的房地產(chǎn)金融產(chǎn)品開始在網(wǎng)絡(luò)社交平臺(tái)里暗中傳播。

　　“RWA代幣化”——對(duì)于普通人來說，這還是一個(gè)陌生而抽象的概念，但網(wǎng)絡(luò)上已有人宣稱通過這一模式“房地產(chǎn)資產(chǎn)將迎來又一輪爆發(fā)”“下一輪萬億級(jí)市場的財(cái)富之橋即將開啟”。

　　第一財(cái)經(jīng)記者接觸到的某RWA代幣化產(chǎn)品推廣者表示，只要買了相關(guān)房地產(chǎn)代幣，就能“躺賺”，“投資3萬元、年分紅10萬以上；投資10萬元，3年內(nèi)成就數(shù)字資產(chǎn)億萬富豪”。

　　業(yè)內(nèi)人士提醒，任何繞過監(jiān)管、模糊權(quán)屬、承諾高收益的項(xiàng)目，都應(yīng)高度警惕。

　　“財(cái)富再分配”的歷史機(jī)遇來了？

　　“重磅商機(jī)：以房產(chǎn)作為代幣底層資產(chǎn)，賺取數(shù)字資產(chǎn)新財(cái)富?！?/span>

　　近日，在某社交平臺(tái)的一個(gè)房地產(chǎn)投資群中，有人發(fā)布的一則“廣告帖”引來了群內(nèi)爭論。

　　發(fā)布者稱，正在尋找經(jīng)營困難的想出售資產(chǎn)的酒店、公寓、農(nóng)莊或者民宿，通過數(shù)字化托管的模式，讓重資產(chǎn)變成輕資產(chǎn)運(yùn)營，后續(xù)通過“RWA代幣化”流通變現(xiàn)，這是“未來20年的黃金賽道”。

　　此外，發(fā)布者還稱：“RWA是人類第五次財(cái)富再分配的歷史機(jī)遇，房產(chǎn)代幣將是RWA中最大、最優(yōu)質(zhì)的數(shù)字資產(chǎn)，合伙人正在全球招募中”。

　　經(jīng)問詢后，對(duì)方給第一財(cái)經(jīng)記者發(fā)來了一份普通人即可參與的“業(yè)務(wù)發(fā)展政策”，其中包括：投資3000元，成為普通合伙人，可獲得6000枚代幣，可自建社區(qū)團(tuán)隊(duì)，成為平臺(tái)二級(jí)分銷商，躺賺數(shù)字房產(chǎn)副業(yè)；投資3萬元，成為高級(jí)合伙人，可兌換8萬枚代幣，獎(jiǎng)勵(lì)1個(gè)縣級(jí)城市的房產(chǎn)托管公司經(jīng)營權(quán)，未來經(jīng)營收入可年分紅10萬以上；投資10萬元，成為聯(lián)創(chuàng)合伙人，兌換30萬枚代幣，3年內(nèi)成就數(shù)字資產(chǎn)億萬富豪，獎(jiǎng)勵(lì)1個(gè)地級(jí)城市的房產(chǎn)托管公司經(jīng)營權(quán)。

　　“先上GATE芝麻開門交易所，以后再上幣安交易所。”對(duì)方表示。

　　看來，發(fā)布方希望能做成一個(gè)平臺(tái)，一方面吸收經(jīng)營困難的酒店、公寓、農(nóng)莊或者民宿進(jìn)行數(shù)字化托管，另一方面將這些被托管的酒店等包裝為底層資產(chǎn)，以新興的“RWA代幣化”概念去吸引個(gè)體投資者入局。

　　此外，對(duì)方還給記者發(fā)來一個(gè)微信小程序地址，點(diǎn)擊進(jìn)入后可以看到其中有房產(chǎn)托管、份額銷售、投資合伙等板塊，其中售賣一些房地產(chǎn)項(xiàng)目的數(shù)字資產(chǎn)份額、項(xiàng)目數(shù)字化托管合伙人名額、城市代理權(quán)等，價(jià)格都是以萬元起步。

　　一旦在這個(gè)小程序中注冊(cè)并提供個(gè)人聯(lián)系方式，就能免費(fèi)獲得10個(gè)代幣，同時(shí)有專人加微信私聊聯(lián)系。

　　專家：承諾“穩(wěn)賺不賠”應(yīng)被高度警惕

　　“RWA代幣化”，源于英文“Real-World Asset Tokenization”, 可翻譯為真實(shí)世界資產(chǎn)代幣化。

　　RWA的核心思想就是將現(xiàn)實(shí)世界中那些有價(jià)值的、但流通性相對(duì)差的資產(chǎn)，通過代幣化的方式搬到區(qū)塊鏈上。

　　“把房子搬上鏈”是其中最為關(guān)鍵的部分之一，因?yàn)榉康禺a(chǎn)符合規(guī)模龐大、有價(jià)值、流通性較差等特征，在代幣化之后，全球投資者就可以用自己的加密錢包去購買北美度假村或者東京寫字樓的一部分份額。

　　波士頓咨詢集團(tuán)預(yù)計(jì)，到2030年，RWA市場規(guī)模將達(dá)到16萬億美元；渣打銀行則預(yù)計(jì)到2034年這一市場規(guī)模將達(dá)30萬億美元。

　　不過，在中國內(nèi)地，目前官方并未明確允許所有形式的真實(shí)世界資產(chǎn)代幣化。

　　2017年，中國人民銀行等多個(gè)部委曾發(fā)布《關(guān)于防范代幣發(fā)行融資風(fēng)險(xiǎn)的公告》，明確禁止任何機(jī)構(gòu)或個(gè)人進(jìn)行未經(jīng)批準(zhǔn)的代幣發(fā)行融資活動(dòng)。

　　公告中提到，代幣發(fā)行融資活動(dòng)本質(zhì)上是一種未經(jīng)批準(zhǔn)非法公開融資的行為，涉嫌非法發(fā)售代幣票券、非法發(fā)行證券以及非法集資、金融詐騙、傳銷等違法犯罪活動(dòng)。有關(guān)部門將密切監(jiān)測有關(guān)動(dòng)態(tài)，加強(qiáng)與司法部門和地方政府的工作協(xié)同，發(fā)現(xiàn)涉嫌犯罪問題，將移送司法機(jī)關(guān)。

　　中國企業(yè)資本聯(lián)盟副理事長柏文喜認(rèn)為，目前在中國內(nèi)地，房地產(chǎn)資產(chǎn)代幣化投資尚未被允許，監(jiān)管態(tài)度趨于謹(jǐn)慎，打著“房地產(chǎn)收益權(quán)”名義的代幣化產(chǎn)品，可能會(huì)被認(rèn)定為變相非法集資或金融詐騙。個(gè)人投資者若直接參與，存在較大法律與合規(guī)風(fēng)險(xiǎn)。在中國香港特別行政區(qū)，RWA代幣化在合規(guī)框架下已有試點(diǎn)案例，但仍需滿足嚴(yán)格的監(jiān)管要求。

　　“根據(jù)中國內(nèi)地法律，房地產(chǎn)等不動(dòng)產(chǎn)的權(quán)屬變更，必須通過不動(dòng)產(chǎn)登記中心完成，鏈上代幣無法直接代表產(chǎn)權(quán)。目前RWA代幣只能代表收益權(quán)或債權(quán)等間接權(quán)益，不能等同于物權(quán)本身。”柏文喜表示。

　　在網(wǎng)絡(luò)社交平臺(tái)中，記者看到不少人將RWA宣傳為“房地產(chǎn)資產(chǎn)即將迎來又一輪爆發(fā)”“開啟下一輪萬億級(jí)市場的財(cái)富之橋”。對(duì)此，柏文喜提醒：“房地產(chǎn)代幣化并不等于保本，房地產(chǎn)項(xiàng)目的租金收益、資產(chǎn)增值都存在波動(dòng)，承諾‘穩(wěn)賺不賠’的多為騙局。任何繞過監(jiān)管、模糊權(quán)屬、承諾高收益的項(xiàng)目，都應(yīng)高度警惕，如有疑問，建議咨詢持牌金融機(jī)構(gòu)或法律專業(yè)人士?！?/span>

　　內(nèi)地房企已在港試水RWA產(chǎn)品

　　RWA作為一個(gè)剛在亞洲市場興起的概念，近期受到不少關(guān)注，但實(shí)際上從全球范圍來看，早已出現(xiàn)第一批失敗的投資者。

　　大約在七八年前，加密市場中就開始出現(xiàn)將寫字樓、度假村等真實(shí)世界資產(chǎn)代幣化的案例，很多項(xiàng)目都黃了。

　　位于美國科羅拉多州的知名酒店圣瑞吉斯阿斯彭度假村（房費(fèi)約8000元人民幣/晚）是最早的房地產(chǎn)代幣化案例之一。2018年，這家豪華酒店向合格投資者出售了1800萬美元的代幣，首個(gè)交易日發(fā)行價(jià)上漲了32%，然而流動(dòng)性很快枯竭，到2020年，房地產(chǎn)代幣化市場的交易量已經(jīng)微乎其微。

　　美國有研究機(jī)構(gòu)統(tǒng)計(jì)，在2020年之前，曾有數(shù)百個(gè)項(xiàng)目把房地產(chǎn)、股票和大宗商品放到不同的區(qū)塊鏈上，但到2021年時(shí)，超過90%的項(xiàng)目未能實(shí)現(xiàn)有意義的交易量。其失敗原因包括當(dāng)時(shí)代幣化產(chǎn)權(quán)未獲法律承認(rèn)、投資者群體極小，缺乏流動(dòng)性基礎(chǔ)設(shè)施等。

　　直到近兩年，情況發(fā)生了大轉(zhuǎn)折——多國政府開始出臺(tái)政策支持實(shí)體世界資產(chǎn)代幣化，尤其是房地產(chǎn)資產(chǎn)的代幣化。目前，美國華爾街的大型金融機(jī)構(gòu)正在爭相將從美國國債到房地產(chǎn)的一切資產(chǎn)代幣化。

　　中東城市迪拜今年提出了直接的房地產(chǎn)代幣化模式，并提升了法律認(rèn)可度，迪拜土地局在2025年5月推出了Prypco Mint投資平臺(tái)——投資門檻僅為2000迪拉姆（約540美元），代幣轉(zhuǎn)讓直接與政府土地登記同步。

　　根據(jù)中華人民共和國駐迪拜總領(lǐng)事館經(jīng)濟(jì)商務(wù)處披露的數(shù)據(jù)，今年迪拜第二個(gè)房地產(chǎn)代幣化項(xiàng)目在投資開放后，吸引了來自35個(gè)國家的149位投資者，僅用時(shí)1分鐘58秒便售罄，在房地產(chǎn)創(chuàng)新領(lǐng)域創(chuàng)下了新的全球紀(jì)錄。預(yù)計(jì)到2033年，代幣化資產(chǎn)將成為迪拜房地產(chǎn)市場的核心組成部分。

　　這一趨勢也席卷到了東亞。今年7月，日本的三菱UFJ信托銀行（Mitsubishi UFJ Trust and Banking）收購了一座價(jià)值1000億日元（約合48億元人民幣）的大阪辦公樓。

　　收購后，該銀行將整棟30層的大樓轉(zhuǎn)換為鏈上代幣，散戶投資者可以購買其部分所有權(quán)，而機(jī)構(gòu)分配則通過日本的數(shù)字證券基礎(chǔ)設(shè)施來完成。在日本的證券型代幣法律框架下，每一次所有權(quán)轉(zhuǎn)讓都具有完整法律效力。

　　今年6月26日，香港特區(qū)政府發(fā)表《香港數(shù)字資產(chǎn)發(fā)展政策宣言2.0》，其中35次提到“代幣化”，顯示了香港特區(qū)政府促進(jìn)RWA代幣化發(fā)展的決心。今年5月21日，香港立法會(huì)通過《穩(wěn)定幣條例草案》，并于8月1日正式生效。

　　國內(nèi)已有企業(yè)在試圖把握RWA熱點(diǎn)趨勢。今年8月29日，國資城投平臺(tái)——深圳市福田投資控股有限公司宣布，其在香港通過以太坊公鏈成功發(fā)行全球首單RWA公募上市數(shù)字債券，債券規(guī)模5億元人民幣，期限2年，票面利率2.62%，Token名稱為FTID TOKEN 001（福幣）。

　　今年8月底，民營房企新城控股的母公司新城發(fā)展控股有限公司（01030.HK）也在香港宣布擬成立數(shù)字資產(chǎn)管理公司，全面推動(dòng)公司及下屬公司優(yōu)質(zhì)IP資源和資產(chǎn)收益代幣化，包括探索基于吾悅廣場資產(chǎn)收益發(fā)行RWA產(chǎn)品。

　　新城控股稱，目前吾悅廣場總資產(chǎn)價(jià)值超1200億人民幣，當(dāng)200多座吾悅廣場全部開業(yè)并穩(wěn)定經(jīng)營后，全年商戶銷售額將達(dá)到1500億，公司將依托香港政府開放數(shù)字資產(chǎn)產(chǎn)業(yè)政策，逐步將吾悅廣場資產(chǎn)收益作為RWA產(chǎn)品底層資產(chǎn)，實(shí)現(xiàn)代幣化產(chǎn)品上鏈。

　　既然香港已經(jīng)開放參與RWA的窗口，內(nèi)地居民自然也可以去投資那些合法合規(guī)的項(xiàng)目。柏文喜表示，在投資前需了解，正規(guī)RWA項(xiàng)目應(yīng)有法律意見書、監(jiān)管備案、資產(chǎn)審計(jì)報(bào)告、白皮書披露等，若無法提供，極可能是空氣項(xiàng)目。此外，盡管技術(shù)上可通過“跨境理財(cái)通”或離岸信托等方式參與，但內(nèi)地居民個(gè)人直接投資境外RWA項(xiàng)目仍受外匯管制限制，且需確保不違反內(nèi)地關(guān)于虛擬資產(chǎn)的相關(guān)法規(guī)。

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